一、总则

（一）法律依据

《中华人民共和国民法典》；

《深圳经济特区物业管理条例》（2024修正）；

《深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法》；

《深圳市物业小区信息公开指引》；

（二）核心基础规则

1.任期：业委会每届5年；任期届满6个月前街道办成立换届小组；届满5个月前原业委会须提交换届方案至街道、区住建局备案。

2.换届主体：换届小组（街道牵头组建）全权组织换届，社区党委全程领导、街道、社区居委会、派出所监督。

3.业委会配置：委员5—17人（单数）；候补委员≤委员人数；差额选举比例≥20%。

4.投票权计算：专有面积每1㎡计1票，不足1㎡四舍五入；一套房产计1名业主，多人共有仅1人投票。

5.业主大会有效标准：参与表决业主人数≥全体业主2/3 + 参与表决总投票权≥全体总投票权2/3。

6.委员和候补委员当选标准：参会业主人数、参会总投票权数双过半大会有效；候选人当选需同时满足参会业主人数过半、参会投票权数过半。

7.公示标准：小区显著位置张贴+市物业管理信息平台同步发布，公示期不少于10日；候选人、业主大会通知公示不少于15日。

8.投票渠道：必须使用深圳市住建局官方电子投票系统，线下纸质投票作为补充，线上线下票数合并计票。

9.备案时限：新一届业委会选举产生15日内向区住建局办理换届备案；备案完成10个工作日内换届小组移交全部资料后解散。

（三）换届小组组成（7—10人）

1.组长：街道办事处代表（1名）

2.社区党委/小区党支部代表（1名）

3.辖区派出所代表（1名）

4.社区居委会代表（1名）

5.业主代表3—5名（热心公益、无违规记录）

6.建设单位代表1名（可缺席，不影响成立）

二、全流程分步操作指引（六大阶段）

阶段一：换届启动、成立换届小组（届满前6个月）

1.触发启动条件

本届业委会距届满6个月，街道办主动组建换届小组；原业委会逾期不主动筹备，20%以上业主联名可书面申请街道启动换届。

2.发布《成立换届小组公告》（加盖街道公章，公示≥10日）

公告内容：小组成员、办公地点、联系方式、工作职责、资料移交时限。

3.强制资料移交（3个工作日内完成）

原业委会须移交：财务凭证、共有资金台账、业主清册、会议档案、印章、承接查验资料、公共经营合同。

拒不移交处置：街道责令限期移交；拒不配合，辖区公安协助强制移交。

4.换届小组首次工作会议

成立1个月内召开，明确分工、制定换届时间表、启动业主信息摸排。

阶段二：业主信息核查、公示业主名单及投票权

1.物业配合提供全部产权测绘、业主交付资料；换届小组核对房号、产权面积、业主姓名、总投票权。

2.出具《业主名单及投票权数公示公告》，脱敏业主身份证号，公示≥10日。

3.异议处理：业主携带房产证、身份证提交书面异议；换届小组3日内核查答复，异议成立重新公示。

阶段三：候选人征集、资格审核、名单公示

（一）候选人产生三种渠道

1.10名及以上业主联名推荐；

2.业主本人自荐；

3.社区党委推荐；

限制：同一业主仅可推荐1名候选人。

（二）参选必备条件（缺一不可）

1.本小区自然人业主/单位业主授权自然人代表，完全民事行为能力；

2.本人、配偶、直系亲属未在本小区物业服务企业任职；

3.书面承诺全面履职、接受审计、公示缴费记录；

4.物业费、物业专项维修资金无拖欠。

（三）禁止参选情形（任意一条取消资格）

1.故意犯罪刑罚执行期满未满5年；

2.报名截止前3年内存在物业相关行政处罚；

3.被机关、企事业单位开除辞退；

4.严重失信、重大违反公德造成恶劣影响。

（四）审核流程

1.换届小组初审资格；

2.候选人名单报社区党委审核同意方可公示；

3.公示《候选人名单及简历》，公示≥15日，附履职承诺书、缴费证明。

（五）差额设置

应选委员、候补总数基础上，差额比例不低于20%。

阶段四：制定选举办法、召开业主大会投票

1.公示业主大会通知（提前15日公示）

载明：会议议题、线上电子投票起止时间、线下投票点位、监票计票人员、投票规则。

住宅物业须提前3个工作日书面告知社区居委会，居委会派员全程监督。

2.业主大会议题（换届固定）

（1）审议上届业委会任期工作报告、业主共有资金收支决算；

（2）选举新一届业委会委员、候补委员；

（3）可选：修订《管理规约》《业主大会议事规则》；

（4）表决委员津贴、主任离任经济责任审计方案。

3.投票规则实操

委托投票：书面委托书，载明房号、投票权；1名受托人最多接受3名业主委托，无委托书投票无效。

选票有效判定：勾选人数≤应选名额、字迹清晰、身份核验无误；多选、涂改、无签字为无效票。

4.计票与二轮选举规则

投票截止当日统一开箱、唱票、计票，全程录像存档；街道、社区、换届小组、监计票人共同签字确认。

首轮未足额选出委员、候补：按剩余名额120%选取未当选候选人进入二轮；二轮按得票顺序直接当选。

得票排序公式：（得票业主占比+得票权数占比）总和从高到低；总和相同，投票权数高者优先；票数一致抽签确定排名。

阶段五：选举结果公示、新一届业委会组建

计票完成3日内发布《换届选举结果公告》，公示≥10日，列明总户数、总投票权、参与户数、各候选人得票户数、投票权数、当选人员。

公示无异议后，新一届委员内部选举主任，确定分工；可设立业主监事会。

启动主任离任经济责任审计，审计费用从业主共有资金列支。

阶段六：备案、新旧资料移交、换届小组解散

1.换届备案（选举产生15日内至区住建局办理）

备案全套材料清单

（1）街道盖章《成立换届小组公告》；

（2）全部公示文件（业主名单、候选人、业主大会通知、选举结果，附张贴照片、平台公示截图）；

（3）业主大会会议纪要、开箱计票记录表；

（4）新一届委员、候补身份证、房产证明、履职承诺书；

（5）新一届主任推选记录、委员分工表；

（6）上届业委会工作报告、公共资金收支决算；

（7）现行/修订版《管理规约》《业主大会议事规则》。

备案办理渠道

线上：广东政务服务网深圳对应区住建局窗口申报；线下：区政务服务中心住建窗口提交纸质材料。

区住建局在10个工作日内核发《备案通知书》、统一社会信用代码证书，凭备案文件刻制业主大会、业委会印章。

2.资料移交与换届小组解散

备案完成10个工作日内，换届小组将全部财务、档案、印章、实物移交新一届业委会；移交完成后换届小组自动解散。

三、换届关键时间红线（硬性时限，违规选举无效）

任期届满前6个月：街道成立换届小组；

换届小组成立3个工作日：原业委会完成全部资料移交；

候选人名单公示≥15日；

业主大会召开提前15日公示会议通知；

选举结果公示≥10日；

新一届产生15日内完成区住建局换届备案；

备案完成10个工作日：换届小组移交资料、解散；

换届小组筹备最长期限6个月，无法完成选举可向街道申请延期3个月。

四、禁止行为与法律责任（换届红线）

（一）业委会委员/候选人禁止行为

1.阻挠换届、拒不移交档案印章；

2.侵占、挪用业主共有资金，收受物业公司红包、减免物业费、停车便利等利益；

3.泄露业主个人信息；

4.本人、配偶、直系亲属在本小区物业任职；

弄虚作假、篡改、隐匿财务、会议资料。

（二）违规处罚依据

1.拒不移交资料、拒绝退出：区住建局责令限期整改，逾期每日罚款2000元，可申请法院强制执行；

2.侵占公共收益：追回资金，并处侵占金额2倍罚款；

3.程序违规、公示缺失、投票未使用官方电子系统：街道可撤销选举结果，重新组织换届。

五、异议、纠纷处置指引

1.公示期内业主对业主名单、候选人、计票结果有异议，仅受理书面材料+产权佐证，口头异议不予处理；

2.换届小组在3个工作日内出具书面答复，留存归档；

3.对答复不服：业主可向街道办、区住建局提交投诉；

4.换届纠纷调解渠道：街道办物管办、社区居委会、住建部门；无法调解可通过仲裁、诉讼解决。

六、档案归档要求（永 久留存）

1.全部公告纸质原件、张贴照片、物业管理平台公示截图；

2.候选人报名表、联名推荐表、履职承诺书；

3.业主大会选票、签到表、开箱计票记录表、全程录像；

4.业主异议材料、书面答复；

5.换届备案全套回执、备案通知书；

6.新旧业委会财物、档案移交清单。

董武发律师，广东生龙律师事务所副主任、高级合伙人，深圳市律师协会物业服务法律专业委员会委员，专注深圳物业管理、业主自治、房地产、民商事纠纷全领域实务处理。联系电话：13430958504

团队业委会换届专项法律服务范围

1.换届全流程合规指导

全程辅导小区业委会换届全流程，包含换届小组成立、业主信息核对、候选人征集资格审查、业主大会公告、线上电子投票组织、现场计票、结果公示、换届备案全环节，规避程序瑕疵导致选举被撤销风险；

2.全套法律文书定制

量身起草换届工作方案、各类公告、候选人报名表 / 承诺书、选举办法、选票、计票记录、新旧业委会移交清单、业主异议答复、换届备案全套材料；

3.资格与表决规则法律论证

针对业主联名申请启动换届、候选人参选资格、大会有效双 2/3 参与标准、当选双过半规则、委托投票、二轮选举等争议问题出具书面法律意见；

4.矛盾纠纷前置化解

协调原业委会拒不移交资料、阻挠换届、业主联名异议、物业不配合换届等纠纷，对接街道、社区、住建部门开展调解；

5.换届后合规配套服务

主任离任经济责任审计法律监督、公共收益收支合规审查、管理规约 / 业主大会议事规则修订、新一届业委会备案、印章开立、共有资金账户管理法律风控；

6.诉讼维权兜底

换届程序违法撤销权诉讼、原业委会侵占公共收益追责、物业拒不配合交接、行政处罚复议 / 行政诉讼等案件代理。

团队服务优势

1.本地物业专业背景：市律协物业专委委员，长期服务龙岗住建主管单位，熟悉深圳特区物业条例落地实操、各区住建备案标准、街道换届工作流程；

2.海量小区自治办案经验：处理大量小区成立业委会、换届选举、公共收益、维修资金、物业更换纠纷，掌握深圳法院同类案件统一裁判尺度；

3.一站式全流程服务：从前期方案设计、文书起草、现场流程指导、行政协调到诉讼兜底，全程闭环服务，大幅降低换届程序违法、决议被撤销、行政处罚法律风险；

4.下沉社区实务导向：所有方案、文书均贴合深圳小区实操，可直接落地打印使用，兼顾法规硬性要求与基层社区治理现实需求。

适用场景

小区筹备换届小组、原业委会逾期拒不换届、业主联名发起换届、换届流程存在争议、候选人资格纠纷、选举结果遭业主异议、新旧业委会资料移交受阻、换届备案材料不合规、换届期间公共资金合规审查等各类业主自治法律需求。